Il contratto di locazione a canone concordato rappresenta un’interessante soluzione sia per chi vuole mettere in affitto la propria casa contenendo le imposte da pagare, sia per chi sta cercando un affitto ad un prezzo conveniente. In questo articolo ti spiego che cos’è, come funziona e quali vantaggi comporta per il locatore (il proprietario) nonché per il conduttore (l’inquilino), buona lettura!

 

CHE COS’È LA LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO

Il contratto di locazione a canone concordato si distingue dai contratti a canone libero (ad esempio il classico 4+4) in quanto l’importo che il conduttore corrisponde al locatore dell’immobile non è stabilito dal locatore stesso, bensì deve essere individuato secondo degli Accordi Locali ed è calmierato e fisso. Il motivo per cui scegliere questo contratto è che offre senz’altro importanti detrazioni fiscali sia al locatore, sia al conduttore che occupa l’immobile. Tuttavia, per poter stipulare questo tipo di contratto si devono verificare alcuni requisiti che andremo di seguito ad approfondire.

 

REQUISITI PER IL CONTRATTO A CANONE CONCORDATO

Per poter sottoscrivere un contratto di locazione a canone concordato ed ottenere le agevolazioni fiscali che ne derivano, è necessario innanzitutto che siano rispettati alcuni requisiti, ovvero:

  • l’immobile deve essere ubicato in un comune ad alta densità abitativa;
  • il canone concordato dev’essere calcolato da un’organizzazione territoriale di proprietari o inquilini che forniranno un’apposita attestazione.

 

QUALI SONO I COMUNI AD ALTA DENSITÀ ABITATIVA?

Questo particolare contratto di locazione può essere stipulato soltanto nei comuni ad alta densità abitativa; per individuare quali sono questi comuni bisogna fare riferimento all’articolo 1 del D.L. n. 551/1988.

Tra i comuni in cui si può stipulare il contratto a canone concordato troviamo, ad esempio:

  • Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, e i comuni confinanti con gli stessi;
  • i capoluoghi di provincia.

 

COME VIENE CALCOLATO IL CANONE CONCORDATO?

Come ho già accennato, per poter sottoscrivere un contratto a canone concordato è necessario che l’importo del canone sia calcolato sulla base degli Accordi Locali (o accordi territoriali) tra le organizzazioni sindacali dei proprietari e quelle degli inquilini. Sulla base di questi accordi verrà quindi individuato un valore minimo ed un valore massimo del canone di affitto applicabile.

Per determinare questi importi, che solitamente sono più bassi rispetto ai prezzi di mercato, vengono presi in esame molteplici fattori tra cui:

  • le condizioni dell’immobile (metratura e dotazioni particolari);
  • la posizione dell’immobile e la zona o il quartiere del comune in cui è ubicato;
  • l’efficienza del comune in termini di infrastrutture, trasporti e servizi.

Ne consegue che gli Accordi Locali variano da comune a comune e solamente le organizzazione firmatarie degli stessi possono fornirne il calcolo corretto e l’attestazione valida per la stipulazione del contratto.

 

DURATA E APPLICAZIONE DEL CONTRATTO A CANONE CONCORDATO

Il contratto di locazione a canone concordato si può applicare a qualsiasi immobili ad uso abitativo di persone fisiche (non vale infatti per le imprese che sono proprietarie di immobili residenziali). Si può stipulare questo contratto sia per l’intero immobile, sia per una o più stanze. A seconda delle esigenze delle parti questi sono i tre casi in cui è previsto:

  • 3 anni + 2 anni (di rinnovo automatico);
  • da 6 a 36 mesi per le locazioni a studenti universitari;
  • da 30 giorni a 18 mesi per i contratti transitori.

 

AGEVOLAZIONI FISCALI PER I CONTRATTI A CANONE CONCORDATO

Come avevo anticipato, il principale motivo per scegliere un contratto a canone concordato riguarda soprattutto le agevolazioni fiscali di cui può beneficiare il locatore, ma vedremo che anche i conduttori possono trarre vantaggio da questo tipo di contratto. Di seguito trovate analizzate le agevolazioni riguardanti entrambe le parti.

 

PER I LOCATORI

Per quanto riguarda i locatori, in caso di contratto a canone concordato sono previste diverse agevolazioni anche a seconda del regime fiscale scelto.

Con cedolare secca:

  • La riduzione dell’aliquota della cedolare secca – Se si sceglie il regime della cedolare secca, l’aliquota da calcolare sul 100% del canone annuo è ridotta dal 21% al 10%. Se quindi, ad esempio, il canone annuo ammonta a € 10.000, con l’aliquota al 10% si andranno a pagare un’imposta di € 1.000 anziché di € 2.100 che si dovrebbero pagare con l’aliquota al 21%;
  • Non si pagano l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Con imposta ordinaria ad IRPEF:

  • La riduzione della base imponibile IRPEF – Se invece della cedolare secca si sceglie il regime ordinario (IRPEF), la base imponibile del locatore viene ridotta del 30%;
  • La riduzione della base imponibile per l’imposta di registro – I contratti di locazione a canone concordato possono beneficiare di una riduzione del 30% della base imponibile su cui si calcola l’imposta di registro. Ciò significa che questa imposta annuale andrà calcolata sul 70% del canone di locazione. Si paga comunque l’imposta di bollo.

Inoltre, per entrambi i regimi fiscali sono previste:

  • La riduzione dell’aliquota dell’IMU – I Comuni possono stabilire aliquote più basse per quanto riguarda l’IMU o maggiori detrazioni.
  • La riduzione del 25% dell’IMU da pagare – Una volta determinata l’IMU secondo l’aliquota stabilita dal Comune, per gli immobili locati a canone concordato (è sempre necessaria l’attestazione delle associazioni di proprietari e inquilini) è prevista una riduzione del 25% dell’importo da pagare.

 

PER I CONDUTTORI

Il conduttore di un immobile locato a canone concordato sicuramente ha come vantaggio più tangibile quello di beneficiare di un contratto in cui il canone è solitamente inferiore al prezzo di mercato. Inoltre, se il locatore è soggetto al regime della cedolare secca, l’importo del canone d’affitto non può aumentare per tutto il periodo di applicazione della stessa.

Inoltre, se risulta essere intestatario del solo contratto in questione e se l’immobile è adibito ad abitazione principale, può usufruire delle seguenti agevolazioni fiscali ai fini Irpef per gli importi di:

  • € 495,80 se il reddito complessivo non supera € 15.493,71;
  • € 247,90 se il reddito complessivo supera € 15.493,71, ma è inferiore a € 30.987,41.

Tuttavia queste detrazioni possono essere applicate solo per i primi tre anni dal trasferimento della residenza.

 

CONCLUSIONI

In questo articolo ho cercato di spiegarti con chiarezza tutto quel che c’è da sapere riguardo al contratto di locazione a canone concordato; abbiamo visto come comporti senz’altro degli importanti vantaggi di natura economica e fiscale per il locatore e per il conduttore, ma anche come possa essere stipulato solo in presenza di determinati requisiti. Se hai ancora le idee poco chiare al riguardo ricorda che il compito di un bravo consulente immobiliare è anche quello di aiutarti ad individuare la soluzione più adatta alle tue esigenze, quindi non esitare a contattarmi!