Se stai pensando di vendere la tua casa e vuoi richiedere una valutazione ad un consulente immobiliare qualificato, ti consiglio, come prima cosa, di prenderti un momento per mettere ordine tra le carte riguardanti il tuo immobile. In questa breve guida ti illustrerò quali sono i documenti di cui devi essere in possesso per ottenere un’accurata valutazione della tua casa e concludere la compravendita senza intoppi.

 

Ma perché questi documenti sono così importanti?

 

  • Per la valutazione

Un’analisi attenta della documentazione permette al consulente immobiliare di fornirti una valutazione quanto più accurata ed imparziale rispetto al valore della tua casa. Questo è un presupposto fondamentale per poter concludere la vendita più agilmente e velocemente.

  • Per la vendita e l’acquisto

Al momento della cessione ogni immobile deve necessariamente rispettare alcuni requisiti di legge di natura civile e amministrativa, attestati da una serie di documenti. In mancanza di questi requisiti il passaggio dell’immobile da venditore a compratore, rischierebbe di risultare persino nullo, cioè privo di ogni effetto, come se non fosse mai avvenuto.

 

Quali sono quindi i documenti indispensabili?

 

  1. Atto di provenienza
  2. Planimetria e visura catastale
  3. Attestato di Prestazione Energetica (APE)
  4. Agibilità
  5. Certificati di conformità degli impianti e i libretti
  6. Concessione edilizia e/o atti edilizi successivi
  7. Regolamento condominiale (se l’immobile è in un condominio)
  8. Verbale dell’ultima assemblea, bilancio dell’ultimo anno e previsione di spesa dell’anno corrente (se l’immobile è in un condominio)

 

Di cosa si tratta nel dettaglio?

 

1 ATTO DI PROVENIENZA

È l’atto con cui avviene il trasferimento della proprietà da un soggetto ad un altro. Questo trasferimento può avvenire in più modi. I principali sono:

  • Rogito notarile (atto di compravendita definitivo). 

Solitamente si è in possesso di una copia originale sottoscritta dalle parti e dal notaio. Vengono indicati nello stesso rogito anche i riferimenti della Concessione Edilizia e atti successivi, nonché dei condoni. Nei rogiti più recenti sono anche presenti come allegati la planimetria catastale e l’APE

Qualora non si fosse in possesso dell’atto può esserne richiesta copia al notaio rogante.

  • Atto di donazione

Atto presentato all’Agenzia dell’Entrate con il pagamento dell’imposta e solitamente redatto alla presenza di un notaio.

Qualora non si fosse in possesso dell’atto può esserne richiesta copia al notaio rogante

  • Atto di successione 

Atto presentato all’Agenzia dell’Entrate con il pagamento dell’imposta.

 

2 PLANIMETRIA E VISURA CATASTALE

La planimetria catastale è il disegno tecnico, di norma in scala 1:200, di un’unità immobiliare registrata in Catasto, da cui è possibile desumere, in conformità alle regole catastali, contorni, suddivisione e destinazione dei locali interni, dati metrici e altre informazioni.” (fonte: Agenzia delle Entrate)

La visura catastale è, invece, una scheda in cui sono presenti vari dati: quelli identificativi e reddituali dei beni immobili (terreni e fabbricati), quelli anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie dei beni immobili, nonché altri ancora.

Qualora non se ne fosse in possesso, questi documenti possono essere richiesti all’ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate di riferimento direttamente dal titolare del diritto reale sull’immobile (proprietario, usufruttuario o altri titolari) o con delega.

E’ sempre importante verificare che i disegni della planimetria catastale corrispondano allo stato di fatto dell’immobile. Armatevi quindi di pazienza e controllate la corrispondenza tra muri, fori di porte e finestre disegnati ed esistenti, nonché tra la denominazione delle varie stanze indicata in planimetria e la loro destinazione effettiva.

In fase di richiesta di mutuo, la mancanza di corrispondenza tra i disegni e lo stato di fatto dell’immobile potrebbe addirittura comportare il blocco della pratica da parte del perito della banca erogatrice.

 

3 ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA (APE)

 

L’APE è un certificato che determina la prestazione energetica di un immobile in base ad una scala alfabetica (da A a G). Dal 2013 è obbligatorio per legge allegare e sottoscrivere l’Attestato di Prestazione Energetica al rogito notarile e, in caso di locazione, al contratto di locazione.

Quando l’immobile viene messo in vendita si devono conoscere la classe e l’IPE (Indice di Prestazione Energetica) da esporre nell’annuncio di vendita dell’agenzia e del privato.

Per ottenerlo è necessario rivolgersi ad un tecnico (solitamente un architetto o un ingegnere abilitato), il quale, in seguito ad un sopralluogo dell’immobile, redigerà l’attestato che rilascerà in duplice copia originale.

 

4 CERTIFICATO DI AGIBILITÀ

Conosciuto anche come certificato di abitabilità, il certificato di agibilità è un documento che attesta la presenza di determinati requisiti igienici, sanitari e di sicurezza che l’immobile deve avere. Dal 30 giugno 2003 (data di entrata in vigore del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) è obbligatorio per le nuove costruzioni o  in caso di interventi su immobili preesistenti (ricostruzioni o sopraelevazioni, nonché interventi tali da poter influire sulle condizioni d’igiene e sicurezza) successivi a tale data.

E’ considerato come un requisito giuridico dell’immobile importante per la compravendita stessa, quindi è essenziale che ci sia al momento del rogito (in fase di preliminare può anche non esserci). Ci sono poi casi in cui il compratore ed il venditore accettano di sottoscrivere l’atto senza che vi sia il certificato di agibilità, tuttavia sono situazioni che devono essere esaminate volta per volta, ma soprattutto ci deve essere la volontà di entrambe le parti.

Qualora non si fosse in possesso di questo documento bisognerà procedere ad un accesso agli atti agli uffici preposti del Comune (ufficio edilizia privata) in cui è situato l’immobile.

 

5 DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ DEGLI IMPIANTI

È un certificato che attesta l’avvenuta installazione degli impianti (elettrico, idrico, termico) e la loro conformità. Tale atto è redatto dal soggetto installatore al termine dell’intervento ed è rilasciato alla proprietà. Deve esserci al momento del rogito notarile, tuttavia le parti possono decidere di non inserirlo, purché nell’atto si specifichi chi si assumerà l’obbligo di farlo redigere (compratore o venditore).

 

6 CONCESSIONE EDILIZIA E/O ATTI SUCCESSIVI

 

È un atto amministrativo che autorizza la costruzione di nuovi edifici o la loro trasformazione. Dal 2001 è denominata Permesso di Costruire. Per gli edifici costruiti prima del 1967 non è obbligatoria.

Questo atto deve essere citato (almeno per gli edifici costruiti dopo il 1967) nell’atto di provenienza, in quanto attesta che la sua costruzione è stata concessa dall’amministrazione competente (il Comune).

Qualora non si fosse in possesso di questo documento bisognerà procedere ad un accesso agli atti agli uffici preposti del Comune (ufficio edilizia privata) in cui è stato costruito l’immobile.

 

7 REGOLAMENTO CONDOMINIALE

Si tratta del “contratto” che regola la vita del condominio. E’ obbligatorio allegarlo all’atto di compravendita dell’immobile. 

Se non si fosse in possesso del regolamento, l’amministratore di condominio ne ha sempre una copia originale.

 

8 VERBALE DELL’ULTIMA ASSEMBLEA, BILANCIO DELL’ULTIMO ANNO E PREVISIONE DI SPESA DELL’ANNO CORRENTE

Utile per conoscere le spese condominiali che la proprietà affronta e per verificare se vi sono future previsioni di spese di ordinaria e straordinaria amministrazione.

I verbali e i bilanci condominiali sono sempre a conservati dall’amministratore di condominio il quale può fornirne una copia.

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