IL MUTUO IPOTECARIO

Hai finalmente trovato la casa dei tuoi sogni e stai pensando di accendere un mutuo per poterla acquistare? Il mutuo ipotecario è la forma di finanziamento più diffusa quando si parla di credito immobiliare, in questa guida ti spiegherò cos’è, chi lo eroga e quali sono i passaggi per ottenerlo

Che cos’è il mutuo ipotecario?

Il mutuo ipotecario è quel contratto grazie al quale un soggetto (mutuatario) ottiene una somma di denaro (prestito) per l’acquisto di un immobile da parte di un altro soggetto (mutuante). Il mutuatario dovrà restituire il prestito ricevuto attraverso un certo numero di rate ad un tasso di interesse predeterminato. Il mutuo viene garantito con l’iscrizione di un’ipoteca sullo stesso immobile acquistato.

Chi eroga il mutuo ipotecario?

Il mutuante, cioè il soggetto che eroga il mutuo, è solitamente una banca (istituto di credito), ma può essere rappresentato anche da altri operatori finanziari che, più in generale, vengono definiti intermediari finanziari.

Quali sono quindi i passaggi per ottenerlo?

1. PRIMA DI RICHIEDERE UN MUTUO
2. COSTI DEL MUTUO
3. COME VIENE EROGATO UN MUTUO
4. I TEMPI DI EROGAZIONE DI UN MUTUO

1 PRIMA DI RICHIEDERE UN MUTUO

La prima cosa da fare prima di richiedere un mutuo è porsi la domanda delle domande: sarò in grado di restituire la somma che chiedo in prestito?

Un calcolo rapido grazie al quale si può capire se si sarà in grado di sostenere il pagamento delle rate di un mutuo è il seguente: la rata dovrebbe corrispondere ad un terzo del proprio reddito, così da poter riuscire a coprire, oltre la rata stessa, le spese di ogni giorno, gli imprevisti o altro. Esempio: se il mio stipendio mensile netto è di Euro 1.200, dovrei essere in grado di pagare una rata mensile di € 400,00.

Altro elemento da tenere in considerazione è che solitamente l’intermediario mette a disposizione del richiedente non più dell’80% del valore dell’immobile che vuole acquistare. Questo valore viene determinato in base alla perizia fatta da un esperto nominato per conto dell’istituto di credito. Possono esserci casi in cui l’intermediario eroghi mutui superiori l’80%, ma le garanzie richieste potrebbero essere maggiori e le condizioni più svantaggiose per il cliente.

Importante è poi concordare la durata del mutuo tra intermediario e cliente, tenendo presente che con durata più breve il tasso di interesse che si paga nella rata sarà più basso, mentre se la durata sarà più lunga il tasso di interesse sarà più alto.

I mutui erogati possono essere di vario tipo, tra i più conosciuti ci sono: il mutuo a tasso fisso, il mutuo a tasso variabile, il mutuo a tasso misto, il mutuo a tasso doppio ed il mutuo a tasso agevolato.

2 COSTI DEL MUTUO

Vari sono gli elementi che concorrono nel determinare i costi di un mutuo, tra questi:

• Il tasso d’interesse: indice, espresso in percentuale, che compone la rata del mutuo. Questo indice è costituito da un parametro fissato dai mercati monetari e finanziari (es.: Eurirs per i mutui a tasso fisso e Euribor per i mutui a tasso variabile) e da una maggiorazione fissata dall’intermediario, lo spread
• l’imposta sul mutuo: il 2% sull’ammontare complessivo o, se prima casa, lo 0,25%
• l’ipoteca: essendo un mutuo ipotecario, l’intermediario chiede l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile acquistato con il mutuo. L’iscrizione è soggetta ad un’imposta ipotecaria, fissa, di € 50,00

Oltre a questi ci sono poi da considerare:

• le spese di istruttoria
• le spese di perizia
• le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca
• il premio assicurativo per i danni sull’immobile e sulla vita del mutuatario

Infine, per poter meglio comprendere quale sia la soluzione alle proprie esigenze è opportuno chiedere sempre all’intermediario il Foglio Comparativo, cioè quel documento che illustra in sintesi i costi e le condizioni previsti dall’offerta. Questo documento, insieme al Foglio Informativo, lo si può trovare anche online nella pagina dedicata al mutuo prescelto.

3 COME VIENE EROGATO UN MUTUO

Una volta individuato il mutuo più conforme alle proprie esigenze l’intermediario inizierà una procedura, detta istruttoria.

L’intermediario richiede una serie di documenti relativi a:

• il reddito, il patrimonio e le garanzie offerte dal richiedente al fine di verificarne la capacità di restituzione del prestito
• l’immobile da acquistare

Quali sono i documenti da presentare?

1. Dati anagrafici del richiedente
2. Attestati che certificano la capacità reddituale del richiedente:
   • se lavoratore dipendente: dichiarazione del datore di lavoro, cedolino dell’ultimo stipendio, copia del CUD (o del modello 730 o ancora dell’UNICO)
   • se lavoratore autonomo o libero professionista: ultime dichiarazioni dei redditi, certificato della Camera di Commercio o l’attestato di iscrizione all’albo professionale
3. Documenti relativi all’immobile da acquistare:
   • atto di provenienza
   • planimetria e visura catastale
   • APE
   • certificato di agibilità
   • contratto preliminare di compravendita o proposta d’acquisto

Un importante elemento che determina o meno l’erogazione del mutuo è la garanzia che viene fornita dal richiedente.

Oltre all’ipoteca, che verrà iscritta sull’immobile che si vuole acquistare fino alla conclusione del pagamento delle rate del mutuo, l’intermediario potrebbe chiedere ulteriori garanzie per tutelarsi, come una fideiussione personale fornita da un soggetto terzo (ad esempio un parente).

Parlando poi nello specifico dell’ipoteca, l’intermediario, per identificare oggettivamente il valore della stessa e, di conseguenza, della somma che andrà ad erogare, si affida ad un perito che, esaminando i dati dell’immobile e facendo una visita ispettiva dello stesso, redige un documento in cui ne determina il valore.

4 I TEMPI DI EROGAZIONE DI UN MUTUO

Ultimo fattore da prendere in considerazione nel richiedere un mutuo sono i tempi. Di solito passano dai 30 ai 60 giorni dall’apertura dell’istruttoria fino all’erogazione della somma richiesta.

I momenti principali della procedura si possono così riassumere:

• richiesta di mutuo
• presentazione dei documenti per l’istruttoria
• valutazione del reddito
• perizia tecnica
• delibera con concessione del mutuo

Per tutti gli ulteriori approfondimenti si può visitare il sito della Banca d’Italia