LE IMPOSTE SUGLI IMMOBILI: LA COMPRAVENDITA

Vendere o comprare una casa o, più in generale, un immobile, significa anche dover pagare determinate tasse e imposte. In questo articolo cercherò di elencare le più comuni imposte sugli immobili in cui ci si può imbattere durante una compravendita immobiliare.

PRECISAZIONI

Per non sovraccaricare l’articolo, ho deciso di concentrarmi sulle imposte relative alla compravendita, mentre, per quanto riguarda le imposte previste in caso di successione, donazione o locazione, mi riservo di trattare l’argomento in un secondo articolo prossimamente.

Inoltre, nel tentativo di alleggerire e rendere l’argomento accessibile ai più (mi scusino i fiscalisti per le semplificazioni!) ho voluto suddividere le imposte elencate in due macro-aree:

imposte che sorgono al momento del trasferimento di un immobile
imposte che sorgono perché si detiene un immobile

IMPOSTE CHE SORGONO AL MOMENTO DEL TRASFERIMENTO DI UN IMMOBILE

Sono quelle imposte che riguardano per lo più la compravendita immobiliare e, quindi, il passaggio (detto anche trasferimento) della proprietà dal venditore all’acquirente al momento del rogito. Devono essere pagate al momento del rogito al notaio.

IMPOSTA DI REGISTRO: è un tributo che deve essere pagato al momento della registrazione di determinati atti (esempio: preliminare d’acquisto e rogito). Questa imposta può avere importo fisso o proporzionale, a seconda dell’atto che viene registrato.

IMPOSTA CATASTALE E IMPOSTA IPOTECARIA: sono tributi che sorgono quando si attuano delle volture catastali e/o ipotecarie. L’imposta catastale, ad esempio, dev’essere pagata quando si trasferisce un immobile da un soggetto ad un altro e, di conseguenza, la visura catastale viene aggiornata con i dati del nuovo proprietario. L’imposta ipotecaria, invece, va pagata quando viene iscritta ipoteca su un immobile (ad esempio quando si stipula un mutuo ipotecario sull’abitazione). Entrambe sono imposte con importi proporzionali.

IVA: è l’imposta sul valore aggiunto. Nel campo immobiliare solitamente si paga nel caso della compravendita di un immobile tra un’impresa di costruzioni (venditore) ed un privato (acquirente), oppure tra soggetti IVA, come, ad esempio, due imprese (compravendita di un negozio, di un capannone o altro bene strumentale).

Cerco di riportare di seguito i principali casi in cui queste imposte vengono applicate a seconda del tipo di compravendita immobiliare.

COMPRAVENDITA TRA PRIVATI

L’acquirente paga:

Imposta di registro: 2%* se prima casa, 9%* se seconda casa o bene strumentale (esempio: negozio, ufficio, …)
Imposta catastale: 50€
Imposta ipotecaria: 50€

Per quanto riguarda il venditore privato, l’unico caso in cui è dovuta un’imposta è il seguente:

Vendita di immobile prima dei 5 anni dall’acquisto da parte di un privato. In questo caso la plusvalenza, cioè la differenza maggiore tra il valore del bene venduto rispetto al valore del bene acquistato precedentemente, sarà oggetto di imposta IRPEF, entrando nei cd. “altri redditi”. Il privato può anche scegliere di optare per un’imposta sostitutiva con aliquota del 26%.

Nel caso in cui il venditore sia un soggetto IVA, le imposte possono variare a seconda del caso specifico.

COMPRAVENDITA TRA IMPRESA COSTRUTTRICE (VENDITORE) E PRIVATO (ACQUIRENTE) ENTRO 5 ANNI DALLA FINE LAVORI

A carico dell’acquirente:

IVA: al 4% se prima casa, al 10% se seconda casa, al 22% se abitazione di lusso
Imposta di registro: 200€
Imposta catastale: 200€
Imposta ipotecaria: 200€

COMPRAVENDITA DI BENI STRUMENTALI

Riguardo, invece, gli immobili ad uso strumentale, (uffici, negozi, ecc.) le imposte a carico dell’acquirente sono diverse:

Imposta di registro: se sono soggetti IVA è di € 200, se invece sono soggetti fuori campo IVA è del 9% sul valore della compravendita
Imposta catastale: 1%
Imposta ipotecaria: 3%

*la base imponibile su cui calcolare la percentuale dell’imposta è solitamente (soprattutto per le abitazioni) il valore catastale dell’immobile, cioè quel valore determinato dalla rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per una serie di coefficienti previsti dalla legge a secondo della categoria dell’immobile.

È un po’ complicato, lo so, ma proprio per questo può essere utile avere un bravo consulente immobiliare al tuo fianco che si occupi di svolgere questi calcoli correttamente per te.

IMPOSTE CHE SORGONO PERCHÉ SI DETIENE UN IMMOBILE

Si tratta di quelle imposte che gravano su tutti gli immobili presenti sul territorio nazionale e servono a finanziare principalmente i servizi erogati dai comuni. Per questo motivo variano di territorio in territorio a seconda delle esigenze delle amministrazioni comunali.

Tutte queste imposte sono riunite nella cosiddetta IUC, o Imposta Unica Comunale, composta dall’IMU (Imposta Municipale Unica), dalla TaSi (Tassa sui Servizi indivisibili) e dalla TaRi (Tassa sui Rifiuti).

IMU

Le caratteristiche principali:

è dovuta per tutti gli immobili situati nel territorio nazionale di cui si sia proprietari o nel caso in cui si goda di altro diritto reale su di essi (usufrutto, superficie, …);
si applica sui fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli;
non si applica sull’abitazione principale, ad eccezione di villini, ville, castelli e palazzi di pregio artistico o storico;
l’aliquota base per le abitazioni secondarie e per le eccezioni sopra elencate è dello 0,4%, che può aumentare o diminuire fino a 0,2 punti percentuali in base alle scelte dei singoli comuni;
per tutti gli altri immobili l’aliquota è dello 0,76% con possibile aumento o diminuzione fino a 0,3 punti percentuali;
il versamento deve avvenire con modello F24 in due rate annuali: la prima entro il 16 giugno, la seconda entro il 16 dicembre.

TaSi

Le caratteristiche principali:

serve come copertura finanziaria per tutti i servizi indivisibili dei comuni (illuminazione stradale, manutenzione verde pubblico, vigilanza quartieri ed altro);
è dovuta da tutti i possessori o detentori (quindi anche i conduttori di un immobile) di fabbricati o aree edificabili;
sono esenti i proprietari o inquilini che scelgano quell’immobile come prima casa, eccezion fatta per villini, ville, castelli e palazzi di pregio artistico o storico;
l’aliquota base è fissata nella misura dell’1 per mille, che può aumentare fino al 2,5 per mille;
l’aliquota massima non può in ogni caso essere superiore al 3,3 per mille.

TaRi

Le caratteristiche principali:

copre i servizi per la gestione dei rifiuti;
è dovuta da tutti i possessori o detentori, a qualsiasi titolo, di locali o aree coperte o scoperte che, a qualunque uso destinate, possano generare rifiuti solidi urbani;
le aliquote o l’importo della tariffa sono determinate ogni anno dal comune in cui è ubicato l’immobile.

Le imposte sugli immobili sono dunque un’ulteriore voce di spesa da mettere in conto in previsione dell’acquisto o della vendita di un immobile e non bisogna trascurarle, soprattutto perché, tributi come l’imposta di registro, l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria, sono dovuti al momento del rogito e, vanno ad incidere, a volte anche in modo importante, sull’intera transazione.