Nel precedente articolo vi ho parlato delle imposte sugli immobili con un focus particolare sulle imposte relative alla compravendita, con questo voglio invece affrontare l’argomento delle imposte relative alle locazioni, alle donazioni ed infine alle successioni.

L’argomento, come avrete potuto intuire dalla precedente lettura, non è dei più facili, tuttavia cercherò di renderlo quanto più comprensibile fornendovi le nozioni essenziali per comprendere in quali casi e quando bisogna provvedere al pagamento delle imposte.

 

LOCAZIONI

Quando si parla di locazioni, ma più in generale quando si parla di contratti immobiliari, bisogna tenere ben distinte quelle che sono le norme che regolano il rapporto giuridico tra le parti; mi riferisco quindi, in questo caso, al tipo di contratto di locazione (4+4, 3+2, 6+6, ecc) ed al regime fiscale che regola la locazione.

In questo caso, infatti, il contribuente, cioè il locatore, quindi il proprietario dell’immobile (o l’usufruttuario) può optare per due tipi di regimi di imposta: il regime ordinario o l’imposta sostitutiva della cedolare secca.

 

IL REGIME ORDINARIO

Il regime ordinario viene applicato alla maggior parte dei contratti di locazione (a canone libero sia residenziale che commerciale, transitorio, ad uso turistico). L’imposta è l’IRPEF (Imposta sui Redditi delle Persone Fisiche) e si calcola attraverso il reddito fondiario prodotto dall’immobile, dunque dal canone ricavato dalla locazione. Per calcolarla è necessario individuare tutti i redditi prodotti dalla persona, sommarli, determinare la base imponibile dell’imposta e identificare lo scaglione dell’aliquota corrispondente. Si tratta di un’operazione che viene svolta il più delle volte dal commercialista o da un CAF con la compilazione dell’UNICO o del 730.

 

LA CEDOLARE SECCA

La cedolare secca è invece un’imposta sostitutiva, cioè un’imposta che il contribuente può scegliere di applicare in sostituzione, in questo caso, all’IRPEF. Se il contribuente decide di applicare la cedolare secca al contratto di locazione, pagherà quindi questa imposta al posto dell’IRPEF. Tradizionalmente il legislatore ha cercato di favorire con questa imposta le locazioni abitative (anche se viene sempre esclusa la sua applicazione nei casi in cui il conduttore è impresa o lavoratore autonomo), mentre escludeva l’applicazione della cedolare secca nelle locazioni di tipo commerciale. Dal 2019 l’imposta può essere usufruita anche dai proprietari di immobili commerciali, classificati al catasto come C/1, con superficie massima di 600 mq.

La cedolare secca ha due diverse aliquote:

  • aliquota al 21% del canone annuo. Applicabile nei contratti di locazione a canone libero sia residenziali che commerciali. Non è apponibile nel caso dei contratti di locazione a canone concordato (esclusivamente casi ad uso residenziale);
  • aliquota al 10% del canone annuo. Applicabile nei contratti a canone concordato (i cosidetti 3+2). In questo caso l’aliquota è ridotta dal 21% al 10% perché il locatore opta per un canone “concordato”, cioè determinato secondo i patti territoriali tra Comuni ad alta densità abitativa (stabiliti per legge) e le associazioni di categoria, che risulta quindi inferiore rispetto a quello che potrebbe essere individuato nel libero mercato.

ALTRE IMPOSTE

Oltre alle imposte già menzionate, per i contratti di locazione è prevista l’imposta di bollo (pari a 16 euro  per ogni 100 righe) e un’imposta di registro, che deve essere adempiuta entro 30 giorni dalla firma del contratto, nonché ogni anno dopo la registrazione.

Nel dettaglio:

  • per i fabbricati a uso abitativo (canone libero): 2% del canone annuo (es. canone 12.000 euro annui, 240 euro di imposta di registro per ogni anno di contratto). L’importo dell’imposta per anno non può essere inferiore a 67 euro
  • per i fabbricati a uso abitativo (canone concordato): è prevista una riduzione del 30% dell’imposta sopra calcolata
  • per i fabbricati strumentali (es: uffici o negozi): 2% del canone annuo o l’1% del canone annuo se la locazione è effettuato da soggetti passivi IVA. L’importo dell’imposta per anno non può essere inferiore a 67 euro
  • per i contratti a cedolare secca non è previsto il pagamento né dell’imposta di bollo né dell’imposta di registro

 

DONAZIONI E SUCCESSIONI

Sia per quanto riguarda le donazioni che le successioni l’Erario prevede una tassazione per aliquote e franchigie (cioè un’esenzione dal pagamento dell’imposta) a seconda dei vari gradi di parentela e affinità.

La donazione è quella fattispecie giuridica in cui una parte (donante) arricchisce un’altra parte (donatario) con il trasferimento della proprietà di un bene immobile (o la costituzione di un usufrutto o altro diritto reale sullo stesso) per spirito di liberalità. Ciò significa che una persona proprietaria di un appartamento può trasferirlo ad un’altra persona senza che quest’ultima paghi alcun prezzo.

Per quanto riguarda la successione siamo in quella situazione in cui a causa della morte di una persona (de cuius) il suo patrimonio viene trasferito ad altre persone che ne hanno diritto per vario titolo (testamento, vocazione legittima o vocazione necessaria).

Le aliquote sono le seguenti:

  • 4% per il coniuge e i parenti in linea retta (figli o nipoti), da calcolare sul valore eccedente 1 milione di euro (che è il limite della franchigia), per ciascun beneficiario
  • 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente 100mila euro (che è il limite della franchigia), per ciascun beneficiario
  • 6% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado
  • 8% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone
    Se a beneficiare o l’erede è una persona portatrice di handicap grave l’imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro, a prescindere dal grado di parentela tra i soggetti coinvolti.

(fonte: Agenzia delle Entrate)

 

ALTRE IMPOSTE

Oltre a queste imposte ci sono poi:

  • l’imposta ipotecaria pari al 2% del valore dell’immobile
  • l’imposta catastale pari all’1% del valore dell’immobile
  • l’imposta di registro pari a 200 euro

Se si tratta di “prima casa” il beneficiario della donazione o l’erede della successione paga l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna.