La proposta d’acquisto è il primo fondamentale passaggio per formalizzare concretamente l’interesse del compratore all’acquisto di un immobile e, proprio per questo, deve essere ben studiata e scritta.

Chi si accinge ad acquistare un immobile deve prendere piena consapevolezza del percorso che sta per intraprendere, perché non è certo qualcosa che si fa tutti i giorni. Ogni compravendita immobiliare prevede una serie di passaggi di natura burocratica e legale per i quali è necessario prestare molta attenzione.

Proprio per questi motivi ho deciso di scrivere un articolo sulla proposta d’acquisto: per spiegarti bene di cosa si tratta e quanto un professionista serva per aiutarti in questo importante momento della compravendita.

 

Che cos’è la proposta d’acquisto?

Molti pensano che la proposta d’acquisto, chiamata anche offerta d’acquisto, sia un contratto. Sbagliato!

Quando si parla di proposta d’acquisto non siamo ancora di fronte ad un contratto, bensì ad una dichiarazione che il potenziale acquirente fa al venditore nella quale indica la sua volontà di acquistare un dato immobile ad un certo prezzo, entro un certo periodo di tempo, a determinate condizioni e offrendo una garanzia (di solito un assegno dato come caparra confirmatoria).

Solo quando questa proposta verrà accettata da parte del venditore si sarà perfezionato il contratto, perché c’è una chiara volontà delle parti di acquistare da un lato e di vendere dall’altro; da quel momento si potrà parlare propriamente di contratto.

 

Ma che tipo di contratto è?

Se ci sono tutti i requisiti previsti dalla legge (indicazione precisa dell’immobile, prezzo, tempi per il rogito, garanzia ed altre eventuali condizioni) si parlerà più precisamente di contratto preliminare di compravendita.

Nel sito web del Consiglio Nazionale del Notariato, infatti, è specificato che “una volta accettata dal venditore, la proposta di acquisto si converte automaticamente in un contratto preliminare.

Se vuoi approfondire l’argomento del contratto preliminare di compravendita, leggi l’articolo del mio blog che ho scritto al riguardo a questo link.

Un altro requisito molto importante è che la proposta, con la sua accettazione, deve essere redatta in forma scritta. Il motivo è il seguente: tutti gli accordi che prevedono il trasferimento di un bene immobile da un soggetto ad un altro richiedono per legge la forma scritta. In buona sostanza non pensare che la stretta di mano tra venditore ed acquirente basti, ci deve sempre essere un atto scritto in cui sia esplicitata la volontà delle parti di vendere e comprare l’immobile.

 

Da che cosa è composta una proposta d’acquisto?

 

1. Dati anagrafici del proponente, dell’accettante e dell’agente immobiliare

Chiaramente, sapere chi è il compratore e chi il venditore, è determinante al fine di definire quali sono le parti coinvolte nella compravendita. È possibile, tuttavia, che il proponente possa riservarsi di indicare il nome dell’acquirente finale in un secondo momento, per esempio, al rogito; i motivi possono essere svariati: il futuro acquirente non vuole far conoscere la sua identità per la delicatezza dell’operazione, il proponente non ha ancora deciso se acquisterà per sé o un suo famigliare (capita molto spesso che firmino i genitori e poi acquistino i figli, o viceversa) o altre motivazioni ancora.

Oltre al proponente e all’accettante, quando si tratta di un’operazione seguita da un mediatore, è necessario indicare anche i dati dell’agente immobiliare, anche perché sarà quest’ultimo il responsabile della registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate.

 

2. L’immobile da comprare e il prezzo

Sembra qualcosa di scontato, ma non lo è!

È sempre necessario indicare correttamente i riferimenti catastali dell’immobile oggetto della proposta, ricordandosi che le pertinenze (come la soffitta, il garage o la cantina) possono avere dei dati catastali diversi e quindi è necessario indicare anche quelli; se poi l’immobile è parte di un condominio questa informazione deve essere specificata.

Oltre a queste informazioni bisogna indicare il prezzo di acquisto che si vuole proporre.

 

3. Le condizioni

Riguardo la sezione della proposta dedicata alle condizioni, alcune di queste le definirei basilari ed imprescindibili e sono le richieste dei seguenti requisiti:

  • dei dati catastali e della conformità e regolarità dell’immobile alle norme edilizie;
  • di inesistenza di vincoli, pesi od oneri come può essere un’ipoteca ricadente sull’immobile;
  • dell’esistenza dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE).

Altre condizioni, invece, sono a discrezione del proponente e sono dovute, per lo più, a sue esigenze specifiche. Solitamente una condizione prevista è quella legata alla richiesta di mutuo per l’acquisto; si usa inserire, in questo caso, una clausola in cui si condiziona l’acquisto all’esito positivo dell’ottenimento del mutuo stesso.

Se vuoi approfondire l’argomento del mutuo, puoi leggere un articolo che ho scritto al riguardo a questo link.

 

4. I tempi: la scadenza della proposta e la proposta irrevocabile

Quando viene presentata una proposta, la maggior parte delle volte, se non sempre, si tratta di una proposta irrevocabile (art. 1329 del codice civile); il che significa che quest’ultima ha una scadenza prestabilita per essere accettata (non c’è una regola specifica, di solito può essere di 10 o 20 giorni, ma ciò dipende dal singolo caso) e che il proponente, una volta presentata, non la può ritirare fino a che il termine non è scaduto.

Oltre al termine per l’accettazione, esistono altri tempi che il proponente deve considerare di inserire nella proposta: il termine entro il quale si può procedere al rogito o il termine entro il quale deve essere comunicato l’esito della richiesta di mutuo.

 

5. La garanzia: la caparra confirmatoria

Per dare certezza e solidità alla proposta, il proponente deve dimostrare concretamente la sua volontà all’acquisto dell’immobile, solitamente fornendo una garanzia.

Nella maggior parte dei casi si tratta di una caparra confirmatoria o di un anticipo sul prezzo, presentati con un assegno bancario non trasferibile. L’ammontare si aggira normalmente intorno al 10% del prezzo proposto.

Ricordo che in una proposta con caparra confirmatoria se, successivamente all’accettazione da parte del venditore, l’acquirente rinunciasse all’acquisto, quest’ultimo perderebbe quanto versato a titolo di caparra; se invece fosse il venditore a rinunciare alla vendita, questi sarebbe obbligato a restituire il doppio del valore della caparra ricevuta.

 

Gli adempimenti fiscali

Una volta accettata la proposta d’acquisto, questa diventa, a tutti gli effetti, un contratto preliminare; vi è, quindi, l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dall’accettazione con le seguenti imposte da pagare da parte dell’acquirente:

  • imposta di registro nella misura fissa di € 200,00;
  • se è prevista una caparra confirmatoria, un’imposta fissa pari a 0,5% del valore della caparra (es.: se la caparra è di € 10.000, l’imposta sarà pari allo 0,5% di 10.000, cioè € 50);
  • se invece della caparra è previsto un acconto (e se il promissario venditore non è soggetto IVA), un’imposta fissa pari al 3% del valore dell’acconto;
  • marca da bollo da € 16,00 per ogni facciata o per ogni 100 righe;
  • marca da bollo da € 1,00 per ogni foglio di planimetria.

L’agente immobiliare è responsabile della registrazione della proposta accettata.