LA LOCAZIONE AD USO ABITATIVO

In questo articolo voglio cercare di fornirvi un quadro chiaro e semplice di cos’è la locazione ad uso abitativo. La materia è decisamente vasta e, proprio per questo motivo, ho preferito soffermarmi soltanto su alcuni suoi aspetti che ritengo fondamentali, decidendo di approfondirne altri in un secondo momento. Nell’articolo vi parlerò quindi di che cos’è il contratto di locazione, quali tipi di contratto di locazione ad uso abitativo esistono, soffermandoci su due in particolare, qual è la loro durata e quali sono le norme principali che disciplinano il rapporto tra locatore (proprietario) e conduttore (inquilino).

LA NORMATIVA

Prima di addentrarmi nell’argomento voglio darvi i riferimenti normativi della materia. Il nostro ordinamento prevede due leggi speciali: la legge n. 392 del 27 luglio 1978 e la legge n. 431 del 9 dicembre 1998. Questi due testi disciplinano in particolare tutta la materia relativa ai contratti di locazione, ovvero i contratti di locazione ad uso abitativo e ad uso non abitativo (per esempio, i negozi).

Oltre a questi due testi normativi esiste poi un insieme di norme che fanno da sfondo, sono quelle del Codice civile (da art. 1571 a art. 1654) che intervengono in modo residuale, nel momento in cui le altre non fossero “sufficienti”.

COS’È LA LOCAZIONE AD USO ABITATIVO

La locazione è quel contratto in cui una parte (il locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore) un determinato bene immobile, per un dato tempo, con il pagamento di un corrispettivo (canone).

Quindi, le caratteristiche della locazione sono:

le due parti: locatore (proprietario) e conduttore (inquilino)
il godimento di un immobile (potremmo dire la sua occupazione pacifica data dal locatore al conduttore)
il pagamento di un canone
una certa durata

Questi ultimi due elementi (canone e durata) sono quelli su cui il legislatore è maggiormente intervenuto nel tempo.

Parlando del contratto di locazione ad uso abitativo, nel nostro ordinamento si trovano principalmente due tipi di contratti: il contratto a canone libero (detto anche 4+4) e il contratto a canone concordato (3+2). Gli altri due tipi sono invece il contratto di locazione transitorio (che al suo interno vede anche il contratto di locazione per studenti) e il contratto di locazione turistica.

CANONE

Parlando del contratto a canone libero e di quello a canone concordato, la differenza sostanziale tra i due canoni è che il contratto a canone libero, lo si intuisce, offre la possibilità al locatore di definire liberamente il canone di locazione, mentre quello a canone concordato prevede un canone stabilito attraverso degli accordi di categoria nei comuni più densamente popolati (qui puoi trovare l’articolo che ho scritto al riguardo).

IMPOSTA PER IL LOCATORE

Dal punto di vista fiscale, sia il contratto a canone libero, sia quello a canone concordato, prevedono due opzioni di imposta a scelta del locatore.

CONTRATTO A CANONE LIBERO

IRPEF: il canone viene calcolato nel reddito fondiario che si cumula assieme agli altri redditi che compongono la base imponibile per il calcolo IRPEF
Cedolare secca al 21%: è un’imposta sostitutiva (quindi in questo caso il canone annuo non viene più calcolato come reddito fondiario ai fini IRPEF) che si calcola sulla base del canone annuo. Es. canone pari a euro 12.000, cedolare secca pari a euro 2.520.

CONTRATTO A CANONE CONCORDATO

IRPEF: il canone viene calcolato nel reddito fondiario che si cumula assieme agli altri redditi che compongono la base imponibile per il calcolo IRPEF, ma, in questo caso, la base imponibile viene ridotta del 30%.
Cedolare secca al 10%: calcolata sempre sulla base del canone annuo. Es. canone pari a euro 12.000, cedolare secca pari a euro 1.200.

DURATA

Per il contratto a canone libero la norma prevede che la durata del contratto non possa essere inferiore a quattro anni, rinnovabile automaticamente in ulteriori quattro anni alla scadenza (art. 2, comma 1, legge n. 431/1998). Il famoso 4+4.

Per il contratto a canone concordato è previsto invece un contratto con durata minima di tre anni, con proroga alla scadenza per altri due. Il contratto di locazione 3+2.

RINNOVO, DISDETTA (DEL LOCATORE) E RECESSO (DEL CONDUTTORE)

PRIMA SCADENZA

Alla prima scadenza (quattro anni per la locazione a canone libero e tre anni per la locazione a canone concordato) il contratto si rinnova automaticamente, salvo che il locatore voglia negare il rinnovo (si parla di diniego del rinnovo), dando comunicazione di disdetta al conduttore almeno sei mesi prima della prima scadenza, soltanto nei casi specificamente previsti dalla legge, che sono principalmente (gli altri li potete leggere integralmente nella norma – art. 3 legge n. 431/1998):

quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado
se il locatore è un ente di vario tipo (società, fondazione, associazione, ecc..) che intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività proprie dell’ente ed offra al conduttore altro immobile idoneo di cui è proprietario
quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune
in caso di importanti lavori di restauro o nel caso in cui l’edificio in cui è presente l’immobile sia gravemente danneggiato o necessiti di una radicale trasformazione o demolizione
nel caso in cui ci sia la vendita dell’immobile locato e il locatore non abbia altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. Qui il conduttore ha diritto di prelazione per l’acquisto

Se il locatore ha ottenuto il rilascio in modo illegittimo, e quindi senza che vi fosse uno dei motivi previsti dalla legge, ha l’obbligo di risarcimento del conduttore da determinarsi nella misura non inferiore a trentasei mensilità.

Se il locatore, che ha ottenuto il rilascio dell’immobile, non lo adibisce agli usi per i quali ne ha richiesto la restituzione nei dodici mesi successivi, il conduttore può chiedere un nuovo contratto con le stesse condizioni del contratto precedente o di essere risarcito nella misura non inferiore a trentasei mensilità.

SECONDA SCADENZA

Alla seconda scadenza (cioè dopo otto anni per la locazione a canone libero e cinque anni per la locazione a canone concordato) è possibile che (art. 2, comma 1 e 5 legge n. 431/1998):

una delle parti decida di attivare la procedura per un rinnovo che preveda delle modifiche al contratto (esempio, modifica al canone di locazione) almeno sei mesi prima della scadenza con lettera raccomandata inviata all’altra parte. Se manca l’accordo o non vi è risposta il contratto scade al momento della cessazione della locazione
una delle parti decida di rinunciare al rinnovo comunicandolo all’altra almeno sei mesi prima della scadenza con lettera raccomandata
se non vi è comunicazione tra le parti (per modifica o rinuncia al rinnovo) il contratto si rinnoverà automaticamente alle stesse condizioni con cui è stato fin dall’inizio stipulato

Il contratto, dunque, allo scadere della seconda scadenza, si rinnoverà per ulteriori quattro anni nel caso del contratto a canone libero o per ulteriori due anni nel caso del contratto a canone concordato.

Il conduttore può sempre recedere dal contratto di locazione dando un preavviso di sei mesi per giusta causa.

IMMOBILI OGGETTO DELLA LOCAZIONE

Concludendo, sempre la legge n. 431/1998, stabilisce chiaramente a quali categorie di case non si applica la disciplina dei contratti di locazione a canone libero e a canone concordato. L’art. 1, comma 2, dichiara infatti che non si applica agli immobili con categoria catastale A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville), A/9 (castelli, palazzi di eminente pregio artistico e storico), agli alloggi di edilizia residenziale pubblica e agli alloggi locati esclusivamente con finalità turistiche.