CONTRATTO DI LOCAZIONE PER STUDENTI UNIVERSITARI: GUIDA COMPLETA

Le città universitarie accolgono continuamente studenti fuori sede alla ricerca di un alloggio. Per i proprietari di immobili e per i ragazzi che si trasferiscono per motivi di studio, la scelta della formula d’affitto è un passaggio cruciale.

Tra le varie opzioni disponibili, la soluzione più corretta e sicura è senza dubbio il contratto di locazione a canone concordato per studenti universitari fuori sede. Essendo stato concepito dal legislatore esattamente per questa casistica, rappresenta l’opzione ideale rispetto ad altre tipologie (come il classico contratto libero 4+4 o il transitorio ordinario), che risulterebbero meno adatte e meno convenienti. Questa formula, infatti, garantisce tutele specifiche, flessibilità e importanti agevolazioni fiscali ad entrambe le parti coinvolte.

In questo articolo del blog analizzeremo nel dettaglio come funziona, quali sono i vincoli normativi e perché conviene sceglierlo.

Cos’è e quando si può stipulare il contratto per studenti?

Il contratto per studenti universitari è una particolare tipologia di contratto transitorio introdotta dalla Legge 431/1998. Le regole specifiche per la sua applicazione sono state poi dettagliate dal Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017.

Questo contratto può essere stipulato esclusivamente se si verificano precise condizioni territoriali e personali:

•  Dove: L’immobile deve trovarsi in un Comune sede di università, di corsi universitari distaccati, di istituti di istruzione superiore, oppure in un Comune limitrofo.
• Chi: Il conduttore (l’inquilino) deve essere iscritto a un corso di laurea, master, dottorato o specializzazione in un Comune diverso da quello di residenza.
• Chi firma: Il contratto può essere sottoscritto da un singolo studente, da un gruppo di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio.

Durata e disdetta: regole flessibili per le esigenze universitarie

A differenza della classica locazione ad uso abitativo (come il tradizionale 4+4 o 3+2), il contratto per studenti ha una durata modellata sui cicli accademici.

La legge stabilisce che la durata può variare da un minimo di 6 mesi a un massimo di 3 anni. Cosa succede alla scadenza?

• Alla prima scadenza, il contratto si rinnova automaticamente per un uguale periodo, salvo disdetta del conduttore.

Un esempio pratico: Se viene stipulato un contratto della durata di 12 mesi (ad esempio dal 1° ottobre al 30 settembre), alla prima scadenza l’accordo si rinnoverà automaticamente per altri 12 mesi alle stesse condizioni, a meno che lo studente non decida di recedere inviando la disdetta nei tempi previsti.

• Lo studente (conduttore) ha la facoltà di dare disdetta comunicandola al proprietario con un preavviso di almeno un mese e non oltre i tre mesi prima della data di scadenza.

Come si definisce il canone d’affitto?

Trattandosi di un contratto a “canone concordato”, il prezzo dell’affitto non è lasciato alla libera contrattazione del mercato, ma deve rientrare in specifiche fasce (valore minimo e massimo) stabilite dagli accordi locali stipulati tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori.

Come agenzia, noi di Pagan Immobiliare effettuiamo simulazioni mirate per calcolare il canone di locazione concordato. Applicando i parametri previsti dai Patti Territoriali, aiutiamo i proprietari a conoscere in anticipo l’importo esatto a cui poter affittare il proprio immobile.

Per approfondire i meccanismi generali di queste fasce di prezzo, ti invitiamo a leggere il nostro articolo dedicato al contratto di locazione a canone concordato.

 I Vantaggi Fiscali: perché conviene?

Il vero punto di forza di questa tipologia contrattuale risiede nel regime fiscale di estremo favore, studiato per incentivare l’affitto regolare e calmierare i prezzi per gli studenti.

Le agevolazioni per il Proprietario (Locatore)

Se decidi di affittare il tuo immobile a studenti con questo contratto, potrai godere di:

• Cedolare Secca agevolata al 10%: Invece dell’IRPEF a scaglioni, il locatore può optare per un’imposta sostitutiva ridotta al 10% sul canone pattuito. Optando per la cedolare secca, non sono dovute le imposte di registro e di bollo sul contratto.
• Sconto IMU e TASI: Per gli immobili locati a canone concordato, l’imposta municipale è determinata applicando l’aliquota stabilita dal Comune ridotta al 75% (uno sconto effettivo del 25%).
• Sconto IRPEF e Imposta di Registro: Se non si sceglie la cedolare secca, il reddito imponibile ai fini IRPEF è ulteriormente ridotto del 30%. Inoltre, la base imponibile per calcolare l’imposta di registro è assunta nella misura del 70% del corrispettivo annuo.

Le agevolazioni per lo Studente (Conduttore)

Anche lo studente, o la famiglia che lo ha a carico, ottiene un importante beneficio:

• Detrazione IRPEF del 19%: È possibile detrarre dall’imposta lorda il 19% dei canoni di locazione pagati, fino a un importo massimo di 2.633 euro all’anno.
• Condizioni per la detrazione: L’università deve trovarsi in un Comune distante almeno 100 chilometri da quello di residenza e, in ogni caso, in una provincia diversa.

Obblighi di forma: il modello ministeriale

È fondamentale prestare la massima attenzione alla stesura del contratto. Per i contratti per studenti universitari è obbligatorio utilizzare esclusivamente il modello tipo (Allegato C) approvato dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti. L’utilizzo di contratti “fai da te” o difformi dal modello ministeriale può comportare la nullità di alcune clausole o la perdita delle agevolazioni fiscali.

Inoltre, per beneficiare degli sconti fiscali (in assenza di assistenza delle associazioni di categoria durante la stipula), è richiesta un’attestazione di conformità del contratto rilasciata da un’organizzazione firmataria dell’accordo territoriale.

Hai bisogno di supporto per il tuo contratto di locazione?

Stipulare un contratto di locazione per studenti universitari fuori sede richiede attenzione, dal calcolo del canone in base agli accordi territoriali fino alla corretta compilazione del modello ministeriale.

Se desideri un supporto professionale per la gestione della tua pratica o per chiarire eventuali dubbi normativi e fiscali, il team di Pagan Immobiliare è a tua disposizione. Contattaci per maggiori informazioni o per fissare un appuntamento in agenzia.