Quante volte abbiamo sentito dire che per comprare una casa, o un qualsiasi altro immobile, bisogna passare per il famigerato contratto preliminare di compravendita?
Molti clienti che comprano casa per la prima volta mi chiedono a cosa serve e perché non si va direttamente al rogito dopo la proposta d’acquisto. In questo articolo cercherò quindi di chiarire questi punti utilizzando un approccio più pratico che tecnico e giuridico.
1 COS’E’ IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
E’ quel contratto con cui le parti si obbligano a concludere in un prossimo futuro un contratto definitivo di compravendita (detto anche rogito).
Per essere valido ed efficace (e quindi avere valore giuridico tra le parti) deve avere gli stessi contenuti essenziali (come soprattutto l’oggetto e il prezzo) del contratto definitivo, nonché essere redatto in forma scritta, pena la sua nullità.
Solo con il rogito, e non quindi con il preliminare, la proprietà passerà dal venditore al compratore, non prima!
Qualora una delle parti non volesse andare a rogito, l’altra potrà decidere di chiedere al giudice l’esecuzione in forma specifica (articolo 2932 del Codice Civile), uno strumento che gli permette di obbligare l’altro a concludere il contratto definitivo.
2 FISSA LE CONDIZIONI TRA LE PARTI
Una delle situazioni più comuni che portano alla sottoscrizione di un contratto preliminare è quella in cui il promittente acquirente è interessato all’immobile che il promittente venditore è intenzionato a cedere, tuttavia vi sono una serie di eventi che devono avverarsi prima che si possa giungere al rogito.
Questi eventi possono essere ad esempio, l’attesa dell’erogazione di un mutuo per il promittente acquirente, la risoluzione di eventuali irregolarità edilizie dell’immobile (gli abusi edilizi, ad esempio, rendono nullo il rogito, quindi è sempre meglio fare attenzione a ogni dettaglio) e altre ancora.
Le condizioni che le parti decidono di inserire nel preliminare possono essere davvero tra le più disparate, ma ciò che è fondamentale ricordare è che il preliminare serve innanzitutto a fissare la volontà delle parti a concludere la compravendita nel prossimo futuro.
Tuttavia, prima che questo avvenga, dovranno realizzarsi una serie di eventi che porteranno al perfezionamento dell’operazione.
3 FISSA IL PREZZO, UNA CAPARRA E DEI TEMPI CERTI TRA LE PARTI
Nella stesura del preliminare, vi sono tre elementi fondamentali che le parti dovranno andare a definire con cura: il prezzo, la caparra e i tempi.
Innanzitutto, se in precedenza non è già stata fatta una proposta d’acquisto accettata dal venditore, con il preliminare si indica definitivamente il prezzo che le parti hanno concordato tra loro per la compravendita dell’immobile.
L’importo dovrà essere saldato al momento del rogito, tuttavia è prassi consolidata che il preliminare preveda, come impegno all’acquisto da parte del compratore, il versamento di un dato ammontare di denaro a titolo di caparra confirmatoria (molti lo chiamano impropriamente anticipo). L’importo corrisposto a titolo di caparra solitamente viene incassato dal promittente venditore e se il promittente acquirente dovesse rinunciare a comprare l’immobile perderebbe tale importo; se invece fosse il promittente venditore a non essere più intenzionato a cedere l’immobile, ecco che sarebbe obbligato a restituire al promittente acquirente il doppio dell’importo ricevuto (vedi articolo 1385 del Codice Civile).
I tempi infine devono essere certi: infatti, pur inserendo dei termini o delle condizioni sospensive entro i quali si andrà poi a sottoscrivere dal notaio il rogito, le parti devono cercare di non dilatare più del necessario il periodo che corre tra la sottoscrizione del contratto preliminare ed il rogito. Facendo un esempio comune: se le parti hanno conoscenza di un abuso edilizio che la parte venditrice deve sanare, nel contratto preliminare si inserirà una condizione sospensiva alla sottoscrizione del rogito che dipenda dall’avverarsi dell’ottenimento della sanatoria.
4 QUALI SONO I COSTI DEL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Finora ho affrontato gli aspetti più prettamente giuridici riguardanti questo contratto, a questo punto vale la pena soffermarsi su quanto concerne i costi di registrazione del preliminare di compravendita.
Dal punto di vista fiscale, per la registrazione del preliminare ci sono le seguenti imposte da pagare entro 20 giorni dalla sottoscrizione:
- imposta di registro nella misura fissa di € 200,00;
- se è prevista una caparra confirmatoria, c’è un’imposta fissa pari a 0,5% del valore della caparra (es.: se la caparra è di € 10.000, l’imposta sarà pari allo 0,5% di 10.000, cioè € 50);
- se è previsto un acconto (e se il promissario venditore non è soggetto IVA), c’è un’imposta fissa pari al 3% del valore dell’acconto;
- marca da bollo da € 16,00 per ogni facciata o per ogni 100 righe;
- marca da bollo da € 1,00 per ogni foglio di planimetria.
Per rendere poi più “sicuro” e completo il contratto preliminare, soprattutto se si trattasse di operazioni complesse o che dovessero comportare dei tempi molto dilatati per arrivare al rogito notarile, le parti potrebbero anche decidere di redigere l’atto presso un notaio per farlo trascrivere. La trascrizione, in questo caso, ha una funzione cosiddetta prenotativa ai fini della compravendita immobiliare, quindi chi decidesse di trascrivere un contratto preliminare di compravendita immobiliare otterrebbe sull’immobile oggetto del contratto una prenotazione. Ciò significa che, se qualcuno successivamente dovesse acquistare l’immobile, prima ancora del rogito definitivo, la trascrizione del contratto preliminare prevarrebbe sul rogito.
Con la trascrizione i costi sono ovviamente maggiori e variano caso per caso.
Ecco quindi spiegato cos’è e a cosa serve il contratto preliminare di compravendita.
Se invece stai pensando di vendere la tua casa e vuoi richiedere una valutazione a un agente immobiliare, ti consiglio di leggere questa semplice guida:
8 DOCUMENTI UTILI PER LA VALUTAZIONE, LA VENDITA E L’ACQUISTO DELLA TUA CASA